Anmietung von Wärmemessern / §242 BGB/ § 11 HeizkostenVo

Die Anmietung von Wärmemessern kann gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen.

(Hinweis: Urteil entspricht älteren Rechtsgrundlagen)

Entscheidungsgründe:

Die Klage war abzuweisen.

Der Klägerin steht ein Anspruch auf Zahlung von 457,50 DM als Nachzahlungsbetrag aus der Heizkostenabrechnung vom 06.08.99 für den Zeitraum vom 01.01.- 31.12.98 nicht zu. da die Abrechnung zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht fällig ist.

Zwar ist die Klägerin aufgrund des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages grundsätzlich berechtigt, Betriebskosten für Heizung und Warmwasserversorgung anteilig auf den Beklagten umzulegen Jedoch darf der Vermieter als Betriebskosten nur solche Kosten umlegen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Dieser in § 20 Abs. 1 NMV, § 24 Abs. 2 II. BV für preisgebundenen Wohnraum ausdrücklich geregelte Grundsatz gilt für alle Mietverhältnisse. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist daher auch bei der Umlage der vorliegenden in Streit stehenden Kosten für Eichservice und Verbrauchsabrechnung zu beachten. Ergibt ein Vergleich, dass die für die Ablesung, Abrechnung und Eichung entstehenden Kosten durch die Einsparungen nicht gedeckt werden, ist die Wirtschaftlichkeit zu verneinen.

Vorliegend ist aber die Wirtschaftlichkeit jedenfalls im Hinblick auf die zur Verwendung gelangten Wärmemengenzähler nicht gegeben. Denn im Abrechungszeitraum fallen Kosten für den Eich- und Wartungsservice in Höhe von 4.4141,66 DM an, aufgrund des von der Klägerin mit der Firma Brunata abgeschlossenen Vertrags, wozu noch Verbrauchsabrechnungskosten von 1.169,69 DM kommen. Vergleicht man diese Kosten in Höhe von insgesamt 5.311,35 DM mit den im selben Jahr entstandenen Brennstoffkosten in Höhe von 14.954,07 DM ergibt sich somit, dass die Kosten der Verbrauchsabrechnung über 1/3 der gesamten Brennstoffkosten ausmachen und damit nicht wirtschaftlich sind.

Das Prinzip der Wirtschaftlichkeit kommt in § 11 Abs. 1 Nr. 1a der Heizkostenverordnung zum Ausdruck. Danach entfällt die Anwendung der Heizkostenverordnung, wenn die Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung selbst oder die Kostenverteilung im Hinblick auf die zu erwartende Energieeinsparung nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist. Die Höhe der Energieeinsparung ist dabei die Analogie zum Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Heizkostenverordnung zu berechnen. Denn dieses geht davon aus, dass durch die verbrauchsabhängige Kostenverteilung 15% der Energiekosten eingespart werden können.

Dieser Maßstab ist nach Auffassung des Gerichts aber auch im Rahmen der Umlagefähigkeit der Betriebskosten auf die Mieter zu beachten; denn wäre der Vermieter selbst nicht zur Verbrauchserfassung nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung verpflichtet, kann dies nicht dadurch umgangen werden, dass, falls er sich trotz Unwirtschaftlichkeit dennoch zur Verbrauchsabrechnung entschließt, der Mieter mit diesen Kosten belastet wird. Dies hat auch dann zu gelten, wenn – wie vorliegend (Fußbodenheizung) – eine Verbrauchserfassung der Heizkosten nur über Wärmemengenzähler möglich ist. Nach den insoweit gegebenen gesetzlichen Vorgaben ist, falls eine wirtschaftliche Verbrauchsabrechnung nicht möglich ist, zur Verbrauchsunabhängigen Abrechnung zurückzukehren (vgl. 12 Abs. 1 Heizkostenverordnung).

Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass des für die Überprüfung der Wirtschaftlichkeit einer Maßnahme zu Energieeinsparung auf die objektivierten Erkenntnismöglichkeiten des Vermieters bei Beginn der Maßnahme nicht auf das später tatsächlich eingetretenen Kosten-/Nutzenverhältnis ankommt. Denn – wie sich aus den vorgelegten Abrechnungen zeigt – waren vor Abschluss des Eich- und Wartungsservicevertrages im Oktober 98 die Brennstoffkosten geringer als bei der streitgegenständlichen Abrechnung. Diese betrugen im Abrechungszeitraum 1995 14.189,89 DM, 1996 14.189,05 DM und 1997 13.099,34 DM. Da der Vermieter die Höhe der Energieeinsparung in Anlehnung zum Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Heizkostenverordnung selbst berechnen kann, hat sich somit bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses mit der Firma Brunata das deutliche Missverhältnis zwischen Kostenaufwand und Energieeinsparung für den Vermieter erkennbar ergeben.

Auch das Gutachten des Sachverständigen P. steht der vorliegenden Rechtsauffassung nicht entgegen. Der Sachverständige ist zwar unter Zugrundelegung anderer Betrachtungsweisen zur Wirtschaftlichkeit des von der Klägerin verwendeten Messsystems gelangt, hat aber auch angeführt, dass eine Wirtschaftlichkeit nach der Definition einer 15%igen Energieeinsparung beim Einsatz der streitgegenständlichen Messgeräte zur Erfassung des anteiligen Verbrauchs der Wärme- und Warmwasserkosten nicht gegeben ist. Somit ergibt sich aus der Tatsache, dass der Nebenkostenabrechnung Positionen zugrunde liegen, die dem Wirtschaftlichkeitsgebot nicht entsprechen, das die Klägerin von dem Beklagten diese gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßenden Mehrbeträge nicht verlangen kann. Dies hat zur Folge, dass die Gesamtabrechnung über die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser nicht fällig ist (vgl. Lammel, Heizkostenverordnung, 1990, Rd-Ziffer 47 zu § 6).

Die Klage war daher mit der sich aus § 91 Abs. 1 ZPO ergebenen Kostenfolge abzuweisen.

AG Regensburg

Urteil vom 06.09.2001

AZ: 11 C 224/00

(aus: Mieterzeitung Nr. 18/2001)