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Viele Mieter ahnen nicht, was es für Probleme bereitet, aus einem auf Zeit eingegangenen (nämlich befristeten) Mietverhältnis herauszukommen. Aber auch bei unbefristeten Verträge tauchen oft ähnlich belagerte Fälle auf, wenn die Kündigungsfrist nach 5, 8 und 10 Jahren Mietdauer um jeweils 3 Monate auf 6, 9 oder 12 Kalendermonate verlängert ist. Fehlende Einsicht in diese Entwicklung führen auf Mieterseite oft zu einer Unmenge von Ärger und auch finanziellen Verlusten. Meist und leider ist es so, daß der Verein häufig zu spät eingeschaltet wird oder aber vom Verein erwartet wird, er könne hier mit der Brechstange arbeiten. Gerade wenn Sie eine sehr hohe Miete bezahlen wiegen obige Probleme natürlich umso mehr schwerwiegender und wichtiger. Als Faustregel gilt: Wer eine hohe Miete zahlt findet auch nur unter schwierigen Umständen einen Nachmieter.

Die Probleme im einzelnen:

Bei Vorliegen besonderer Umstände kann der Vermieter verpflichtet sein, Sie binnen 3 Monaten aus einem befristeten Mietverhältnis (vorzeitig) zu entlassen bzw. eine Verkürzung der gesetzlichen Kündigungsfrist - Mindestfrist von 3 Monaten - zustimmen. Die Umstände auf Mieterseite sind im Kündigungsschreiben zu erläutern. Solche Gründe, die einen Anspruch begründen vorzeitig aus dem Vertragsverhältnis entlassen zu werden, sind z. B.: Berufliche Versetzung mit einem notwendigen Wohnungsortwechsels; Aufnahme in ein Alters- oder Pflegeheim; Familienzuwachs, der dazu führt, daß die derzeitige Wohnung zu klein wird; gesundheitliche Probleme, die ein Treppensteigen nicht mehr erlauben, wenn Sie im III. Stock ohne Aufzug wohnen. Kein Anspruch auf vorzeitige Vertragsbeendigung hat die Mieterseite wenn Sie einfach ausziehen, weil Sie eine billigere und bessere Wohnung anmieten. Gerüchte, daß mit (drei) Nachmietern der Mieter ohne weiteres aus dem Vertrag ausscheiden kann, sind nicht totzukriegen. Es macht auch wenig Sinn, gegen diese Gerüchte anzukämpfen, da häufig auch die Vermieterseite daran glaubt. Den Glauben soll man den Vermietern auch nicht nehmen. Ein Ausscheiden aus jedem Mietvertrag ist aber in diesem Fall aber nur ohne Probleme möglich, wenn der Mietvertrag eine Ersatzmieterklausel enthält, die z. B. lautet: Ersatzmieter: Der Mieter ist berechtigt, den Mietvertrag vorzeitig unter Einhaltung der gesetzlichen Frist - das ist am dritten Werktag eines Monates für den Ablauf des übernächsten Monats - zu kündigen, wenn er dem Vermieter mindestens drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässige, und soweit erforderlich, zum Bezug der Wohnung berechtigte Ersatzmieter vorschlägt, die bereit sind, in den Mietvertrag für den Rest der Mietdauer einzutreten, und wenn der Vermieter sich weigert, einen der benannten Ersatzmieter in den Mietvertrag eintreten zu lassen.

Die nachfolgenden Möglichkeiten einen Mietvertrag unabhängig von einer zeitlichen Frist oder von der langen Kündigungsfrist zu kündigen, stehen Ihnen bei vorliegen bestimmter Umstände zu. Voraussetzung hierfür ist, daß Ihr Vermieter Ihnen eine Mieterhöhung oder Modernisierung ankündigt. Sie können diese Ankündigung zum Anlaß nehmen, den Mietvertrag vorzeitig zu kündigen. Sie vermeiden damit auch Komplikationen bezüglich Duldungspflicht bei Modernisierung oder die Verpflichtung die Mieterhöhung zu bezahlen. Sie entgehen somit sozusagen der vom Vermieter angestrebten Folge für die Restmietzeit. Diese Sonderkündigungsrechte können Ihnen mietvertraglich nicht genommen werden, d. h. sie sind unabdingbar. Maßgeblich für die Einhaltung der Frist ist der Zugang der Kündigung beim Vermieter.

Die häufigste und willkommenste Möglichkeit ein Mietverhältnis kurzfristig zu kündigen besteht bei Mieterhöhungen im Vergleichsmietenverfahren. Sie sind berechtigt bis zum Ende des zweiten Monats, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt, für den Ablauf des übernächsten Monats (nur zu diesem Termin) zu kündigen. Die Mieterhöhung tritt dann nicht in Kraft. Beispiel: Zugang der Mieterhöhung am 10. Juni 1998; Kündigungsbefugnis bis 31.08.1998 mit Wirkung zum 31.10.1998.

Kündigt der Vermieter Ihnen Maßnahmen zur Wertverbesserung, zur Einsparung von Heizenergie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums an und bedeuten diese Maßnahmen eine erhebliche Beeinträchtigung als Baumaßnahmen, können Sie bis zum Ende des auf die Ankündigung folgenden Monats mit Wirkung zum Ablauf des nächsten Monats (nur zu diesem Termin) kündigen. Der Mieter muß dann die Baumaßnahme nicht mehr dulden (§ 541 BGB). Beispiel: Zugang der Modernisierungsankündigung am 12.05.1998; Kündigungsbefugnis bis 30.06.1998 mit Wirkung zum 31.07.1998.

Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung wegen vorangegangener Modernisierung (11 %-Umlage gem. § 3 MHG) oder wegen gestiegener Kapitalzinsen gemäß § 5 MHG, haben Sie das Recht, bis zum dritten Werktag des Monats, zu die Miete erhöht werden soll, für den Ablauf des übernächsten Monats (wieder nur zu diesem Termin) zu kündigen. Die Mieterhöhung tritt dann ebenfalls nicht mehr in Kraft. Beispiel: Die Miete soll zum 01.09.1998 erhöht werden; Kündigungsbefugnis spätestens zum 3. Werktag im September 1998 mit Wirkung zum 30.11.1998.

Liegen dem Mietvertrag besondere Verhältnisse und Umstände zugrunde, so können Sie als Mieter ungeachtet anderslautender Vereinbarungen mit Dreimonatsfrist kündigen. Die Kündigung muß spätestens am 3. Werktag eines Monats für den Ablauf des übernächsten Monats ausgesprochen werden und spätestens zu diesem Termin beim Vermieter eingehen. Beispiel: Eingang der Kündigungsschreibens beim Vermieter zwischen dem 04.04.1998 und 05.05.1998: Kündigung wirkt zum 31.07.1998. Der unrealistische Falle eines auf 30 Jahren befristeten Mietverhältnisses kann wegen seiner exotischen Stellung vernachlässigt werden, sodaß nur folgende Sonderkündigungsrechte konstatiert werden:

Mieter, die als Soldaten, Beamte, Lehrer oder Geistlicher an einen anderen Dienstort versetzt werden, können zu ersten zulässigen Termin von Ihrem dreimonatigen Sonderkündigungsrecht gebrauch machen (§ 570 BGB). Wichtig: Das Sonderkündigungsrecht kann nicht bei der erstmaligen Berufung und Dienstverpflichtung in Beamtenverhältnis benutzt werden.

Nach dem Tod des Mieters sind sowohl der Ehegatte als auch der Erbe - sofern Sie in den Mietvertrag eingetreten sind - berechtigt ein dreimonatiges Sonderkündigungsrecht auszuüben. Die Kündigung muß allerdings zum ersten zulässigen Termin ausgesprochen werden. Ansonsten ist das Sonderkündigungsrecht verwirkt (§569, 569 a, 569 b BGB).

Das Sonderkündiungsrecht gemäß § 549 Abs. 1 BGB ist von größter und praktischer Bedeutung, weil es als einziges der Sonderkündigungsrechte selbst vom Mieter gesteuert werden kann. Lehnt der Vermieter die Erlaubnis zu Untervermietung der gesamten Wohnung ab, so kann der Mieter jedes Mietverhältnis mit Dreimonatsfrist kündigen. Voraussetzung:

• • Die Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Wohnung muß für eine bestimmte Person schriftlich beantragt werden. Vorurteile des Vermieters finden keine Berücksichtigung.

• • Der Mieter muß dem Vermieter eine Frist setzen (mind. 3 Wochen).

• • Nach Ablehnung oder Fristablauf ist die Kündigung unter Hinweis auf § 549 Abs. 1 BGB unverzüglich zu erklären.

Im gegenseitigen Einvernehmen können Mieter und Vermieter jeden Mietvertrag zu jedem beliebigen Zeitpunkt aufheben und beenden. Hierzu müssen Sie persönlich mit Ihrem Vermieter Verhandlungen einleiten, die nach Möglichkeit schriftlich bestätigt werden sollen. Falls Sie von Vermieterseite keine schriftliche Bestätigung erhalten, bleibt nichts anderes übrig als zu uns in die Beratung zu kommen.

Impressum:
Mieterverein Regensburg und Umgebung e. V.
Obermünsterstr. 9 a · 93047 Regensburg
Tel.: 0941/58562-0 · Fax: 0941/58562-6

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